Immobilienerwerb in Polen

Bestehende Übergangsfristen

Eine Immobiliengenehmigung ist grundsätzlich nicht erforderlich, wenn es sich um den Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung durch eine ausländische natürliche Person bzw. eine ausländische juristische Person handelt, die in den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union ansässig ist.

Erwerb des Eigentums an einer Immobilie

Das im deutschen Zivilrecht geltende Trennungsprinzip unterscheidet zwischen dem Kausalgeschäft (dem verpflichtenden Kaufvertrag) und dem dinglichen Rechtsgeschäft (der sachenrechtlichen Übereignung), obwohl es sich in der Regel um einen einheitlichen Lebensvorgang handelt.

Das polnische Zivilgesetzbuch enthält hingegen das Konsensprinzip, das davon ausgeht, dass der verpflichtende Vertrag grundsätzlich zwei Rechtswirkungen entfaltet: die schuldrechtliche Verpflichtung und die sachenrechtliche Übereignung. Das bedeutet, dass im Gegensatz zum deutschen Zivilrecht eine unwirksame schuldrechtliche Verpflichtung auch das dingliche Rechtsgeschäft zunichte macht. Zur Wirksamkeit der Übertragung von Eigentum an einem Grundstück ist die Eintragung in das Grundbuch nicht notwendig.

Form des Kaufvertrages

Der Vertrag, aus dem sich die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder einer Wohnimmobilie ergibt, bedarf der notariellen Beurkundung.

Diese Formvorschrift betrifft jedoch nicht den Abschluss eines Vorvertrages. Der Vorvertrag enthält noch keine Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern lediglich die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages, der dann seinerseits entweder lediglich schuldrechtliche oder auch gleichzeitig dingliche Rechtswirkungen entfalten kann.

Wurde der Vorvertrag hingegen notariell beurkundet, hat dies Auswirkungen auf den Anspruch, den die eine Vertragspartei gegenüber der Vertragspartei geltend machen kann, die den Abschluss des Hauptvertrages verweigert. Die berechtigte Vertragspartei kann bei Einhaltung der für den Hauptvertrag geltenden Formvorschriften unmittelbar den Abschluss des Hauptvertrages verlangen.

Entspricht der Vorvertrag jedoch nicht den für den Hauptvertrag geltenden Formvorschriften, kann die berechtigte Vertragspartei lediglich Ersatz des Schadens verlangen, der ihr dadurch entstanden ist, dass sie auf den Abschluss des Hauptvertrages vertraut hat.

Bedeutung des Grundbuches im Immobilienverkehr

Grundbücher stellen ein amtlich geführtes öffentliches Verzeichnis von Grundstücken dar, das die Eigentumsverhältnisse sowie mit dem Grundstück verbundene Rechte und Lasten ausweist und in schriftlicher oder elektronischer Form geführt wird.

Es gilt die Vermutung, dass das sich aus dem Grundbuch ergebende Rechtin Übereinstimmung mit der tatsächlich Rechtslage eingetragen wurde. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich u. a. darauf, dass der Käufer vom im Grundbuch Eingetragenen Nichtberechtigten Eigentum erwirbt, wenn er gutgläubig ist. Bösgläubig ist derjenige, der positiv Kenntnis davon hat, dass der Inhalt des Grundbuches unrichtig ist, oder derjenige, der diese Unrichtigkeit mit Leichtigkeit hätte herausfinden können.

Bestellung eines Erbnießbrauchs

An bestimmten Grundstücken, die dem Staatsschatz oder den territorialen Selbstverwaltungseinheiten gehören, kann ein Erbnießbrauchsrecht zugunsten einer natürlichen oder juristischen Person bestellt werden. Das Erbnießbrauchsrecht wird in der Regel für einen Zeitraum von 99 Jahren übertragen, in Ausnahmefällen für einen Zeitraum von 40 Jahren. Der Erbnießbrauchsberechtigte entrichtet dafür eine jährliche Gebühr.

Im Gegensatz zum Erwerb von Eigentum an Grundstücken ist die Bestellung des Erbnießbrauchsrechtes erst mit der Eintragung in das Grundbuch wirksam, die somit konstitutive Wirkung hat.

Beratung bei Immobilientransaktionen ist Vertrauenssache!

Wir stehen Ihnen mit unserer Erfahrung und unserem Wissen sehr gerne zur Verfügung.

Rufen Sie uns an (D: 0049.30.920383-0508 oder PL: 0048.22.8542910) oder senden Sie uns eine Nachricht!

Beachten Sie bitte unsere Datenschutzerklärung.